[부자가 되는 책] 경매 천재가 된 홍대리 ; 법원경매 나도? 경매절차

[부자가되는책] 경매 천재가 된 홍대리

 홍대리 시리즈 중의 한개인 "경매 천재가된 홍대리"입니다. 직장인을 위한 자개개발 브랜드 홍대리 시리즈는 정말 재미있게 읽고 있습니다. 

 경매에 관한 공부를 해볼까 하고 집은 책인데, 독서 천재가된 홍대리에 이어 그 내용이 딱딱하지 않고, 소설로 내용을 풀어 나가는 것이 아주 술술 잘 읽힙니다. 

 p. 69~70 경매로 성공하려면 경매 진행 철차를 잘 이해해야 한다.

 1. 신청 채권자 경매 신청 접수 

  채권자가 경매를 신청하기 위해서는 진행 절차 비용을 예납해야 하며, 이 예납금은 낙찰자가 잔금을 완납한 후 배당이 될 때 최우선으로 신청 채권자에게 배당한다. 

2. 경매 개시 결정

  채권자가 경매를 신청하면 법원에서는 등기소에 경매 개시 등기할 것을 촉탁하고, 경매가 진행되는 것에 대해여 채무자 및 소유자에게 개시 결정문을 송달한다. 

3. 경매 준비 절차

  경매를 진해아기 위해 법원에서는 집행관에게 현황 부동산에 대하여 조사를 의뢰하고 감정 평가사에게 감정을 의뢰한다. 또한 해당 부동산의 관청에 통보하여 압류에 따른 절차를 이행하도록 촉구한다. 

4. 배당요구 종기일 지정

  경매가 진행 중인 물건에 대해여 배당유구 종기일 까지 이해관계인들에게 권리신고를 할 것을 송달을 통해 촉구한다. 

5. 신문 공고

  경매가 진행하는 날짜를 지정하고 신문지상과 법원 게시판에 공시한다.(입찰 14일 전)

6. 입찰 실시

  입찰서류를 작성하여 최저 매각 금액 이상으로 입찰한 사람 중에 최고가 매수인을 지정하고, 만약 해당 물건에 아무도 입찰을 하지 않으면 유찰이 되어 다음 기일에 20% 또는 30% 저감하여 진행토록 한다.

7. 낙찰 허가 결정

  입찰일 날 최고가 매수인이 신고가 되었으면 최고가 입찰자의 하자여부와 진행 절차상 문제를 파악하여 문제가 없다면 낙찰허가를 결정한다.

8. 잔금 기한 결정

  낙찰을 받고 난 후 이해관계인(임차인, 채권자)들이 항고를 하지 않으면 잔금 기한을 결정한다.

9. 잔금 납부

  잔금 납부 기한 안에 잔금을 납부하면 등기를 하지 않았어도 낙찰받은 부동산의 소유자로 소유권이 확정된다 .

10. 배당

  낙찰받은 물건에 대하여 채권자나 임차인에게 권리 순서에 의해 배당이 이뤄진다. 

p.167~168 현장 임장 시 꼭 확인해야 할 사항

1. 물건탐색

  일반적으로 물건 탐색이야 일터넷이나 정보지로 선택만 하면 되다는 가벼운 것으로 생각하는 경우가 많다 하지만 물건 탐색만큼 중요한 게 없다는 것을 경매에 몇 번 참가한 경험이 있는 사람이라면 누구나 알 것이다. 물건 탐색에 있어서 물건의 가격이나 용도 만 관심을 기울이지 말고 현재 나와 있는 자료를 토대로 세부사항을 살펴봄으로 많은 시간손실을 줄이면 알찬 경매입찰을 할 수 있다.

2. 관공서 서류조사

  관공서를 통해서는 각종 공부상 서류를 발급받는 것만이 아니라 대상물건에 대한 민원사항까지 확인할 수 있다. 

 법원 : 감정평가서, 집행관의 현항평가서, 매각물건명세서

 등기소 : 토지, 건물 부동산등기부등본

 구청 : 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원

 동사무소 : 임차인 전입여부확인(입찰 예정 물건 경매정보 프린트물 및 신분증을 지참)

3. 주위 환경 및 입찰 물건 상태 확인

  현재의 점유자(임차인)가 동의할 경우 내부구조를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 경매가 진행 중인 물건 중 관리상태가 불량한 경우도 있으며, 구입 후 개조 및 수선비용을 가능ㅁ할 필요가 있기 때무이다. 경매 물건의 특성상 일반 물건처럼 물건의 상태 등을 상세하게 조사하기엔 어려움이 있지만, 직접 노크하고 확인을 시도해서 손해 볼 것은 없다. 시도해서 실패할 경우 연립,이나 아파트의 경우 위아래 층에 양해를 구하고 내부구조를 보는 것이 좋다. 

4. 부동산중개업소 방문

  최소한 인근 2~3곳의 부동산중개업소를 방문하여 주변시세파악 및 매매, 전월세 거래가능여부와 거래동향을 분석한다. 뿐만아니라 현재의 거주자현황이나 경쟁자들을 파악할 수 있어 입찰가를 결정하는데 크게 도움이 된다. 

결코 쉬운게 없는것 같다. 아래의 스크린캡쳐는 법원경매(http://www.courtauction.go.kr)에서 서울특별시 용산구에 경매물건 리스트이다. 4건 뿐이다. 음... 생각보다 적어서 놀랬다. ㅜㅜ

다음번에는 법원에 직접가서 경매의 현장을 보고자 한다. 경매 낙찰을 받은 후 명도의 과정이 남아 있는데, 대부분 복잡하고 어렵다고 한다. 근데... 안해봐서 잘 모르겠다. 어찌 첫술에 배가 부르랴?